Investicím se meze nekladou. Do čeho ale dát peníze, aby nám opravdu vynášely a nebyl to příliš velký risk? Nemovitosti jsou jednou z hlavních oblastí, na které společnost spoléhá. Bydlet přece musíme všichni. Je dobré si na nájemní nemovitost brát hypotéku a zadlužit se?
Proč zní investice do nájemního bytu tak lákavě?
Vzhledem k inflaci, nejistotě, politickým problémům, rostoucím cenám energií a potravin lidé přemýšlí, jak by mohli svoje peníze zhodnotit a vložit je do něčeho stabilního. Něčeho, na co se mohou spolehnout i do budoucna.
Nemovitost je ideální. Přestože ceny jsou teď poměrně vysoko, nemovitost ztratí svoji hodnotu málokdy a po doplacení hypotéky zůstane vaše. Navíc splátky můžete platit z pronájmu. Zdá se to být jako ideální situace, ale pouze po hypotetické stránce.
Problém může nastat při hledání nájemníka a neobsazení bytu. S touto variantou musíte také počítat a být připraveni. Finanční rezerva je téměř nutností. Nebo se najde rádoby ideální nájemník, ale vyklube se z něj neplatič. Dostat z takového člověka peníze, nebo jej alespoň dostat z domu může zabrat nějaký čas. Splátky se ale musí platit pravidelně, stejně jako energie. Pravda je taková, že poptávka po bydlení je, hlavně ve větších městech, skutečně vysoká a pěkný byt prodáte v případě nouze i s hypotékou. Navíc ceny nemovitostí stále neklesají.
Možnost hypotéky a financování
Získat klasickou hypotéku znamená splnit spoustu podmínek. Jestliže si půjčujete na investiční byt, měli byste mít vyřešené vlastní bydlení, disponovat penězi, které jste ochotni do toho vložit, a ideálně mít ještě rezervu pro případ nouze.
Vzhledem k cenám nemovitostí, které se v posledních letech opravdu zvedly, budete s největší pravděpodobností žádat o poměrně velkou částku, takže i váš finanční základ bude vyšší. Při nejlepší variantě vám banka půjčí 90 % hodnoty nemovitosti, přičemž 10 % ceny si musíte zaplatit. Nebo ručit vlastní nemovitostí. Praxe je ale spíš taková, že peněz musíte složit víc.
Můžete zvážit možnost investiční hypotéky. Ta se tolik od klasické neliší, přesto tam drobné rozdíly najdeme. Tedy každý poskytovatel má jiné podmínky a nabídku.
U investiční hypotéky poskytovatel může zahrnout do vaší bonity i budoucí příjmy z pronájmu, takže šance na schválení mohou být lepší. Máte ale většinou dané minimum půjčky a splácíte větší splátky po kratší dobu. Někde není možné ani refinancování a úroky se od klasické hypotéky mohou také lišit.
Třetí možnost financování může být americká hypotéka, která není vázaná k nemovitosti. Půjčíte si tedy klidně dřív, než si nemovitost vyhlídnete, a banka nezjišťuje, za jakým účelem si hypotéku berete. V tomto případě je ale nutná zástava vlastního majetku. Podmínky úvěru jsou také méně výhodné.
Každá společnost má trochu jinou nabídku, přístup ke klientům i podmínky schválení. Proberte se možnostmi, zjistěte si informace a podívejte se i na RPSN, možnosti pojištění a poplatky za vyřízení. Teprve poté se rozhodněte, se kterou společností podepíšete smlouvu.
Výhody a nevýhody pronájmu
Představte si situaci, že máte vyřízenou hypotéku, koupíte byt a rozhodnete se ho pronajímat. Nemusí to být tak snadné a bez práce, jak si mnoho lidí představuje. Důležité je vědět, že o byt je třeba se starat, shánět nájemníky, řešit administrativu, platit daně a opravy vybavení.
Dlouhodobý pronájem
S tím, jak jsou hypotéky a nemovitosti pro mnoho lidí nedostupné, roste poptávka po dlouhodobých pronájmech. Především ve velkých městech, jako je Praha a Brno, není žádný problém najít rychle nájemníka. Lidé se stěhují za prací, studiem, nebo jen životem velkoměsta. Příjem z dlouhodobého pronájmu není každý měsíc ohromný, ale pokud máte vše správně nastavené, platí se vám hypotéka, pár korun navíc zbyde a byt je váš. S dobrým nájemníkem vám navíc odpadá starost o byt na dlouhou dobu.
Špatné je, když si vyberete nájemníka, který neplatí, zničí vám nábytek, nebo nemůžete najít nájemníka žádného. Finanční rezerva je potřeba, a pokud ji nemáte, můžete se obrátit na jednu ze společností a třeba půjčka online vám může pomoct v tíživé situaci.
Krátkodobý pronájem
Krátkodobé pronájmy se před pandemií těšily velké oblíbenosti a momentálně se opět vrací na výsluní. Tento druh podnikání ale může být problematický v mnoha bodech.
Počítejte s velkou starostí o byt i zákazníky. Neustále musí být uklizeno, byt či dům by měl být v perfektním stavu a přijde hodně administrativy. Kromě toho se na krátkodobé bázi dají pronajímat nemovitosti spíše v turistických oblastech nebo studentských městech. Také expati, kteří jezdí krátkodobě za prací jsou skvělými zákazníky.
Služby typu Airbnb a Booking ale už nespadají do šedé zóny, berou se jako podnikání v oblasti ubytovacích služeb. S tím souvisí zdanění z podnikání, placení veškerých místních poplatků a ještě větší administrativní zatížení.
Na druhou stranu, pokud máte dobře situovanou nemovitost, můžete generovat mnohonásobně větší zisk za kratší dobu než u dlouhodobých pronájmů a nemusíte si lámat hlavu s neplatiči.
Kde si investiční nemovitost pořídit
Co se týká lokality, logicky se investoři nejvíce zaměřují na velká města, kde je poptávka nejvyšší. Na druhou stranu ceny nemovitostí jsou tam skutečně vysoké. Zatímco malý byt v menších městech a jiných lokalitách, například Most, se sice nemusí zdát tak atraktivní, z dlouhodobého hlediska ale může přinést větší výnos.
Při výběru nemovitosti byste neměli zohledňovat jen cenu, za kterou se prodává, ale také jaká je v daném místě míra nezaměstnanosti a zadluženosti. Kromě toho je třeba vzít v úvahu i velikost a stav nemovitosti.
Jestliže kupujete levnější byt, ale bez rekonstrukce, nepronajmete ho za tolik a do samotné rekonstrukce nakonec můžete vložit o dost více peněz, než jste očekávali. Zvlášť v poslední době se ceny všeho materiálu několikanásobně zvýšily, nemluvě o nedostupnosti stavebních firem a čekacích lhůtách.
Ideální velikost investičního bytu je od garsonky po 2+1, akorát rozměrný byt pro jednoho nebo dva nájemníky. Při koupi se dívejte také na to, jaká je v okolí občanská vybavenost, doprava i o jakou čtvrt města se jedná.
Je samozřejmě možné zvolit jako investiční nemovitost i chatu a pronajímat ji k rekreaci. Když se bavíme o dovolenkování, co takhle byt nebo dům v zahraničí? Financovat jej můžete úvěry z Česka, přičemž bude vždycky nutností ručit vlastní nemovitostí na území České republiky.
Hypotéku si ale můžete zařídit i v zahraničí, ve státě, kde si byt nebo dům chcete koupit, ale to může být o něco složitější a je potřeba si zjistit všechny informace a připravit se. Momentálně najdete nejvýhodnější nemovitosti k prodeji v Bulharsku a Španělsku. Oba státy jsou hodně turistické destinace, u moře, s dobrým podnebím, snadné k pronájmu. Ale byt na horách v Rakousku by také nebyl k zahození.
Jak výhodné je pronajímat nemovitost
Jestliže o nemovitosti na pronájem financované hypotékou přemýšlíte, dobře si vše propočítejte. Vzhledem k cenám nemovitostí nebude výjimkou, že můžete mít měsíční splátku za menší byt i 17 000 Kč. Za kolik jste ale schopni jej pronajmout? Zaměřte se na lokalitu, poptávku a počítejte s tím, že občas možná něco doplatíte z vlastní rezervy.
Pokud si nejste jisti, jak se o byt sami starat, nebo se vám nechce shánět nájemníky, obraťte se na jednu ze společností, které toto za poplatek obstarají za vás. V podstatě si od vás nemovitost pronajmou a dál se o ni starají. Váš výdělek potom bude menší, ale budete mít jistotu, že každý měsíc přijde daná částka na účet.
